在調控政策影響下，一線(xiàn)城市樓市3月份出現的盛況已不復存在。深圳、上海、北京樓市均開(kāi)始“退燒”。

    深圳樓市的成交指標持續多周下行，個(gè)別樓盤(pán)甚至出現棄購現象。上海的成交量也明顯萎縮。北京雖然并未出臺相關(guān)調控政策，但受市場(chǎng)預期的影響，北京二手房市場(chǎng)的各項指標已經(jīng)出現較為明顯的改變，成交量、成交周期等相關(guān)指標均出現下滑。

    □市場(chǎng)表現

    深圳成交指標加速下行

    隨著(zhù)調控政策的出臺，深圳樓市應聲下跌。數據顯示，深圳新房市場(chǎng)成交量連續六周下滑，部分樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)現場(chǎng)出現棄購現象。而二手房市場(chǎng)，全市超九成板塊報價(jià)下調。

    上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布數據顯示，從日成交量看，新政之前深圳新房日均成交面積1萬(wàn)-1.5萬(wàn)平方米，3月25日新政出臺當天成交23517平方米，環(huán)比上漲137.2％。隨后26-27日兩天分別成交16338平方米、4517平方米，環(huán)比分別下降30.5％、72.4％。

    從周成交量看，新政出臺的第一周，即今年第13周（3月28日-4月3日），新房成交面積70494平方米，環(huán)比下降28.3％。今年第14周（4月4日-4月10日）成交面積53115平方米，環(huán)比下降24.7％，相比第13周的成交規模，呈加速下降態(tài)勢。

    上海成交明顯萎縮

    “滬九條”出臺至今,上海新房市場(chǎng)呈現量?jì)r(jià)齊跌態(tài)勢。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心的統計數據顯示，3月26日至4月17日，新政出臺后上海新房市場(chǎng)日成交套數為282套，比3月1日至3月25日新政出臺前下降53.44%。

    價(jià)格方面，新政后，上海的新房市場(chǎng)成交均價(jià)為31273元/平方米，環(huán)比新政前下滑6.07%。上海中原市場(chǎng)研究中心資深研究經(jīng)理龔敏表示，3月25日“滬九條”出臺之后，新房住宅市場(chǎng)均價(jià)下調了6%左右，120平方米以上各段及單價(jià)6萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米段房源回落，表明中高端改善型項目受新政影響明顯，而90平方米以下的中小面積房源及單價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以下的中低價(jià)房源比重上升，在結構改善的影響下，4月房?jì)r(jià)指數降溫在預料之中。

    北京3月盛況不復

    雖然北京未出臺相關(guān)的調控政策，但部分一線(xiàn)城市調控政策的收緊對購房者的預期產(chǎn)生了不小的影響。

    北京樓市下行的苗頭在二手房市場(chǎng)表現得較為明顯。記者在近期的調查中了解到，目前二手房的成交周期較3月份明顯拉長(cháng)，且門(mén)店的成交量呈現下滑態(tài)勢。“相對春節后市場(chǎng)而言，當前房?jì)r(jià)趨穩，短期內有波動(dòng)，但是從各項指標來(lái)看，后期回落的傾向比較明顯。不管是報價(jià)還是調價(jià)方面，業(yè)主的預期都在回落，具體表現為報價(jià)向市場(chǎng)價(jià)回歸，接受降價(jià)的業(yè)主占比增加，同時(shí)入市的需求在進(jìn)一步減少。”鏈家地產(chǎn)分析人士表示。

    據偉業(yè)我愛(ài)我家集團數據統計，2016年4月上半月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽12929套，環(huán)比3月下半月下降34.7%；成交均價(jià)為43513元/平方米，環(huán)比3月下半月下降1.4%。從日均網(wǎng)簽量來(lái)看，4月上半月北京二手住宅日均網(wǎng)簽量為862套，與3月全月的日均網(wǎng)簽量相比下降了16.5%。

    就新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，數據顯示，4月首周新房成交跌落至階段性低點(diǎn)，4月第二周（4月11日-4月17日）雖然成交有所回升，但已不復3月快速上升的盛況。

    上述統計機構的數據還顯示，4月第二周北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現成交2256套，成交面積24.91萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增加20%、30%。而截至17日，4月前17天共實(shí)現商品住宅成交5464套，相比3月上半月增加44%，相比3月下半月出現7%的下滑。

    □專(zhuān)家看市

    目前價(jià)格下滑是暫時(shí)性調整

    此輪調控政策的出臺與一線(xiàn)城市樓市的快速升溫密切相關(guān)。統計局18日發(fā)布的數據顯示，北京3月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲3.3%，同比上漲17.6%。上海3月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲4.3%，同比上漲30.5%。廣州3月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲2.9%，同比上漲15.3%。

    “應該說(shuō)此類(lèi)政策有比較強的殺傷力。如果隨著(zhù)下半年供應量的上升，以及市場(chǎng)需求提前釋放，調控政策會(huì )發(fā)生一定的利空作用。而且這樣一個(gè)利空效應若和地產(chǎn)周期調整結合，那么可能會(huì )引起市場(chǎng)步入新一輪的蕭條期。這樣一個(gè)時(shí)間點(diǎn)或在2017年末出現。但從今年市場(chǎng)看，還不會(huì )引起太大的交易蕭條局面的出現。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)告訴記者。

    在嚴躍進(jìn)看來(lái)，一線(xiàn)城市目前的價(jià)格下滑，是一種暫時(shí)性的調整，是此前虛高價(jià)格泡沫的一次短暫破裂。從實(shí)際情況看，由于庫存規模不足，而后續整個(gè)市場(chǎng)交易依然會(huì )持續活躍，并不會(huì )出現斷崖式下跌的現象，后續依然會(huì )有一個(gè)價(jià)格上升的態(tài)勢。

    未來(lái)樓市政策不會(huì )再放寬

    亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅認為，今年初樓市出臺的一攬子去庫存優(yōu)惠政策已經(jīng)在春節過(guò)后的3月收到明顯效果。當前負利率的背景下，國內中小投資者仍然缺乏多元、穩定的投資渠道，導致樓市仍然是實(shí)現資產(chǎn)保值增值的最佳途徑之一，因此對于調控政策和貨幣信貸政策的寬松反饋明顯，樓市迅速回暖。

    從3月份的數據看，全國樓市走勢已經(jīng)走出低谷期，正在從一線(xiàn)城市和個(gè)別二線(xiàn)城市的復蘇擴展到全國大部分城市。在這樣的市場(chǎng)背景下，預計未來(lái)樓市調控政策將不會(huì )繼續放寬，而是在現有基礎上保持相對穩定。

    下半年或有一輪市場(chǎng)調整

    同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為,“量跌價(jià)穩”將是整體二季度趨勢,同時(shí)，下半年開(kāi)始尤其是10月份之后新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調整極有可能會(huì )來(lái)臨。在成交量出現下滑的市場(chǎng)背景下，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì )在下半年出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤(pán)極有可能率先降價(jià)。屆時(shí)，如果企業(yè)沒(méi)有在今年上半年做到未雨綢繆，那么，房企就有可能會(huì )因此陷入被動(dòng)推盤(pán)的局面。(記者桂瑰)