自8月9日起，在鄭州市市內五區、鄭東新區購買(mǎi)住房時(shí)不再需要提供住房套數證明以及居住、納稅和社保等情況證明。

    2011年1月6日，鄭州住房限購令頒布實(shí)施；2014年8月9日，限購令正式取消。在三年半的限購期內，鄭州房?jì)r(jià)發(fā)生了怎樣的變化？鄭州取消房產(chǎn)限購之后，又會(huì )對樓市產(chǎn)生哪些影響？

    分析人士認為，從目前看，受限貸政策、市場(chǎng)供需以及開(kāi)發(fā)商普遍較重的銷(xiāo)售任務(wù)等因素影響，未來(lái)一個(gè)時(shí)期通過(guò)合理的營(yíng)銷(xiāo)策略快速走量仍是開(kāi)發(fā)商的普遍選擇，成交量不會(huì )猛漲，房?jì)r(jià)更不會(huì )報復性反彈。相比較而言，大企業(yè)、大項目面臨的壓力更大，其成交情況對市場(chǎng)的影響也更明顯，受這些項目的影響，即便有個(gè)別項目漲價(jià)，也不會(huì )影響大局。

    大小戶(hù)型

    魚(yú)和熊掌終于可以兼得

    自國內多個(gè)城市掀起取消限購令的旋風(fēng)后，教師林月興奮之余充滿(mǎn)期待。8月9日，她終于心滿(mǎn)意足。她終于可以有自己的大房子了。2008年，林月在學(xué)校附近的豐慶路購買(mǎi)了一套僅有40平方米的小戶(hù)型，住了3年后，因為學(xué)校搬遷離母親家近，她便又住回了母親家，小戶(hù)型被她租了出去。這些年，在學(xué)校附近區域，有幾次不錯的購房機會(huì )，但因為不舍得賣(mài)掉這套黃金地段的小房子，她始終沒(méi)有資格購買(mǎi)其他房子。

    如今，限購令被取消，林月第一件事情就是尋找學(xué)校附近的樓盤(pán)信息。

    像林月這樣想有一套稍大的房子居住，同時(shí)擁有一套小戶(hù)型出租的上班族并不在少數。他們工作穩定，福利較好，尚無(wú)其他投資渠道，“包租婆”的生活不僅省心，還能有額外進(jìn)項。限購令的取消，對他們這一批人來(lái)說(shuō)，可謂是及時(shí)雨。

    但對更多的置業(yè)者而言，限購令的取消意味著(zhù)什么？

    大學(xué)路升龍天璽項目的工作人員說(shuō)，新政策出臺后第一天，人流量大概增長(cháng)了20%。但大多數是來(lái)咨詢(xún)的，很多人關(guān)心房?jì)r(jià)是否會(huì )因為解除限購而上漲，還未體現在成交量上。

    現場(chǎng)的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，一室一廳的小戶(hù)型現在確實(shí)很搶手，他們的項目8月2日開(kāi)盤(pán)，目前小戶(hù)型已經(jīng)售罄。

    河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)趙進(jìn)京認為，鄭州市全面取消限購屬于順勢而為，對老百姓來(lái)講，自住房子該買(mǎi)還是要買(mǎi)；對投資性住房，限購不限購都要謹慎購買(mǎi)。

    取消限購 是為了市場(chǎng)的理性回歸

    河南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長(cháng)李曉峰教授認為，鄭州取消限購是大勢所趨。限購政策的取消并不是從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢出發(fā)，而是為了化解樓市積壓太多、去庫存難等現象，也不是單純的政府救市行為，而是從市場(chǎng)經(jīng)濟規律的角度來(lái)考慮，發(fā)揮市場(chǎng)對房地產(chǎn)的調節作用。

    多家研究機構也認為，鄭州市取消限購，是為了市場(chǎng)的理性回歸。今年上半年，鄭州90平方米中小戶(hù)型供銷(xiāo)兩旺，表明剛需是目前鄭州樓市的購房主力，限購政策對鄭州樓市影響有限。同時(shí)，部分被住房限購“誤傷”的剛需，以及有改善型需求但受制于限購令無(wú)法購房的家庭，其受到壓抑的購買(mǎi)力將得到釋放，預計短期內市場(chǎng)成交量會(huì )有所提升。

    房?jì)r(jià)點(diǎn)評網(wǎng)鄭州統計，隨著(zhù)鄭州限購的松綁，截至目前全國46個(gè)出臺限購令的城市中，已有33個(gè)城市放松或取消了限購政策，松限版圖越畫(huà)越大。13個(gè)未松綁的城市為北京、上海、廣州、深圳、大連、哈爾濱、蘭州、銀川、西寧、臺州、珠海、三亞、貴陽(yáng)。

    從其他城市的情況來(lái)看，限購取消之初，曾一度出現網(wǎng)簽量暴增，原因在于此前已和開(kāi)發(fā)商簽了認購協(xié)議或紙質(zhì)合同的購房者，在限購政策取消、獲得購房資格后，短期內進(jìn)行了突擊“補簽”，而各樓盤(pán)實(shí)際成交量與限購取消前相比并沒(méi)有多大變化。一位資深地產(chǎn)分析人士指出，限購政策取消后大量補簽數據的出現，在某種意義上表明限購政策并沒(méi)有限制住有條件的購房人，政策在抑制需求、控制房?jì)r(jià)方面的作用自然大打折扣。

    58同城地產(chǎn)頻道負責人表示，綜合眾多城市市場(chǎng)反應來(lái)看，在政策利好背景下，一些前期成交本來(lái)就比較好、營(yíng)銷(xiāo)壓力相對較小的樓盤(pán)，在取消限購后，會(huì )逐步進(jìn)行試探性的營(yíng)銷(xiāo)策略調整，采取削減優(yōu)惠力度和范圍、適當調高銷(xiāo)售單價(jià)等方式，和購房者進(jìn)行博弈。不過(guò)，對多數樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，置業(yè)顧問(wèn)口中的即將漲價(jià)，更多的是一種促銷(xiāo)的噱頭。

    相比之前，取消限購之后各樓盤(pán)的來(lái)電、來(lái)訪(fǎng)量有不同程度的增加，但實(shí)際成交量并沒(méi)有明顯增長(cháng)。在少數項目取消此前的大幅度優(yōu)惠時(shí)，更多的樓盤(pán)卻在趁此機會(huì )加大促銷(xiāo)力度。

    限貸不放 鄭州取消限購影響有限

    2011年1月6日，鄭州住房限購令頒布實(shí)施；2014年8月9日，限購令正式取消。對比限購令執行之初和結束時(shí)的鄭州月度房?jì)r(jià)，每平方米漲了1486元。那么，取消限購令，對房?jì)r(jià)會(huì )有怎樣的影響？

    對此，房?jì)r(jià)點(diǎn)評網(wǎng)鄭州首席分析師趙爽表示，“限購政策的松綁是大勢所趨，開(kāi)發(fā)企業(yè)也好、購房者也好，應該理性認識此次事件的發(fā)生，市場(chǎng)并不會(huì )因此產(chǎn)生巨大的波動(dòng)。整體來(lái)說(shuō)，限購政策對鄭州樓市影響有限；即使取消限購短期內對樓市也不會(huì )有大起大落的影響。大環(huán)境方面，鄭州在河南省城市首位度高，客戶(hù)基數大，購房驅動(dòng)力方面，剛需強勁，且鄭州市場(chǎng)供求方面整體平穩，夯實(shí)的客戶(hù)基礎和旺盛的剛性需求，保證了供求關(guān)系短期內不會(huì )急劇逆轉，進(jìn)而價(jià)格大幅波動(dòng)的可能性較小。”

    相比極易被鉆空子的限購，限貸政策的影響無(wú)疑更大。上半年，個(gè)人住房貸款收緊是全國普遍現象，貸款利率普遍上漲10%～15%，鄭州的個(gè)貸形勢比全國偏緊，個(gè)貸利率普遍上漲20%甚至30%。這種情況大大提高了購房成本，壓抑著(zhù)住房需求。同時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商房子賣(mài)出去五六個(gè)月，都拿不到銀行貸款，也影響了房企的正常運轉。

    趙爽認為，限貸若不放開(kāi)，限購政策的解除對市場(chǎng)的影響力大大減弱。鄭州放開(kāi)限購政策，開(kāi)發(fā)商對投資型產(chǎn)品的投放量勢必加大，市場(chǎng)上投資客戶(hù)占比因此增多，拉大房?jì)r(jià)溢價(jià)空間，從而影響市場(chǎng)穩定性。而針對此類(lèi)投資型客戶(hù)，如果僅僅放開(kāi)限購，卻沒(méi)能將限貸政策放開(kāi)，就不能徹底釋放其投資需求，所以即使解除限購能對主城區投資類(lèi)小戶(hù)型產(chǎn)品的成交有一定影響，但在“限貸”依然存在的情況下，產(chǎn)生的影響將大大削弱。

    無(wú)論何時(shí)，政策調控作為房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的輔助手段都是必須的。從以往“一刀切”到今年的“雙向調控”充分顯示出政府在房地產(chǎn)調控方面的思考和慎重，變得更加客觀(guān)、理性、因地制宜。“雙向調控“之下，各城市根據自身實(shí)際情況，限購取消與否，其最終目的都是保證市場(chǎng)健康發(fā)展。落到鄭州市場(chǎng)，需要當地政府、企業(yè)和消費者共同呵護、培育，促進(jìn)其長(cháng)期穩定、良性發(fā)展。(記者 蘇瑜)